כאשר אדם רוכש דירה למגורים ולוקח משכנתא:

• הנכס אינו מניב הכנסות: הדירה אינה מייצרת הכנסה חודשית, והמשכנתא נותרת כהוצאה חודשית קבועה.
• הריבית שוחקת את הערך הכלכלי: למרות עליית ערך הנכס לאורך זמן, הריבית המצטברת יכולה להפוך את ההשקעה ללא משתלמת בטווח הארוך.
• מחויבות ממושכת: התשלום החודשי מקבע את רוכש הדירה בתוך מסגרת הוצאות מחמירה לאורך 20-30 שנה.
• ערך הנכס צומח בקצב השוק, אך אין תזרים שמנצל את פוטנציאל הנכס.
• מרבית האנשים "נתקעים" עם הדירה ולא מנצלים את האפשרות להמשיך להשקיע בנכסים נוספים.

דירה למגורים היא אומנם נכס חשוב מבחינה אישית ומשפחתית, אך מבחינה כלכלית היא לרוב הוצאה ולא השקעה.

השקעה ממונפת – חוב טוב

לעומת זאת, משקיע חכם יודע להשתמש במשכנתא כמנוף להשגת מטרות כלכליות. המשכנתא משמשת אותו לרכישת נכסים מניבים:

• הנכסים מניבים תזרים חיובי משכירות, המאזן את תשלומי המשכנתא ואף מניב רווח חודשי.
• המשקיע ממשיך לרכוש נכסים נוספים באמצעות מינוף, מגדיל את הפורטפוליו שלו, ויוצר אפקט של "כדור שלג" כלכלי.
• עליית ערך הנכסים לאורך השנים משפרת את מצב ההון העצמי שלו.

איך משקיעים נבונים הופכים את המשכנתא לכלי רווחי?

משקיעים בנדל"ן רואים במשכנתא הזדמנות למינוף. במקום להתייחס אליה כחוב, הם משתמשים בה כדי לרכוש נכסים מניבים ולייצר רווחים משמעותיים.

מינוף כספי – שימוש בכסף של הבנק לצורך רווח

משקיע שלוקח משכנתא אינו משתמש רק בכסף שלו. המשכנתא מאפשרת לו להוציא לפועל עסקאות גדולות בהרבה ממה שהיה מסוגל לבצע באמצעות ההון האישי בלבד.

לדוגמא- אקזיט מהיר – רכישה, שיפוץ ומכירה ברווח

משקיע מנצל משכנתא לרכישת נכס במחיר נמוך יחסית, משפץ אותו ומוכר אותו ברווח משמעותי.
דוגמה:

• דירה נרכשה במחיר של 1,000,000 ש"ח, עם השקעה של 50,000 ש"ח בשיפוץ.
• לאחר השיפוץ, הדירה נמכרת ב 1,300,000 ש"ח.
• הרווח: 250,000 ש"ח – 25 %
• אם המשקיע לקח משכנתא במירב אחוזי המימון לרוכשי דירה יחידה – 75%, והשקיע 25% הרווח יהיה 100%!

רווחים גדולים יותר הודות למשכנתא

1. עלייה בערך הנכס: עם הזמן, שווי הנכס עולה, בעוד יתרת המשכנתא יורדת. המשקיע מרוויח גם מהכנסות שוטפות וגם מהפער שבין ערך הנכס לבין יתרת ההלוואה.
2. רכישת נכסים מרובים: שימוש במשכנתאות מאפשר למשקיעים לפזר את הסיכון ולרכוש מספר נכסים בו-זמנית, במקום לרכוש נכס אחד בלבד בהון עצמי מלא.
3. מינוף נוסף מנכסים קיימים: משקיעים יכולים למשכן נכס קיים לצורך מימון נכס חדש, ובכך להשקיע מבלי להוציא כסף נוסף מהכיס.

בעוד שרבים מאמינים שרכישת נכס להשקעה מחייבת הון עצמי גבוה, בפועל, ניתן להשקיע גם ללא הון עצמי בעזרת הבנה עמוקה של מנגנוני מינוף ושימוש נכון במשכנתאות.

1. שימוש בשתי משכנתאות – הנכס הקיים כמנוף

הגישה הקלאסית להשקעה ללא הון עצמי היא מינוף נכס קיים:

• אם בבעלותכם דירה למגורים עם משכנתא נמוכה (או ללא משכנתא כלל), תוכלו לקחת עליה משכנתא שנייה.
• הכסף שמתקבל מהמשכנתא השנייה ישמש כהון עצמי לרכישת נכס השקעה חדש.
• הנכס החדש ימומן גם הוא באמצעות משכנתא – וכך תוכלו להשקיע מבלי להוציא סכום משמעותי מהכיס.

דוגמה פרקטית:
אדם מחזיק בדירה בשווי 2 מיליון ש"ח, עם יתרת משכנתא של 600,000 ש"ח בלבד. הוא לוקח משכנתא שנייה על הדירה בסכום של 700,000 ש"ח ומשתמש בכסף כהון עצמי לרכישת דירה להשקעה בשווי 1.5 מיליון ש"ח.

2. שותפויות או קבוצות השקעה

אפשרות נוספת היא להתחבר לשותפים או להצטרף לקבוצת משקיעים:

• בקבוצות אלו ניתן להשקיע סכומים קטנים יחסית או לשתף פעולה עם אחרים כדי להעמיד הון עצמי משותף.
• רווחי ההשקעה מתחלקים בין חברי הקבוצה על פי ההשקעה היחסית של כל אחד.

3. מימון פרטי

במקרים מסוימים ניתן להשיג מימון חוץ-בנקאי לצורך מימון ראשוני. למרות הריבית הגבוהה יחסית, פתרון זה עשוי להיות משתלם כאשר המינוף מנוצל בצורה מושכלת ליצירת רווח מהיר.