איך זה שדווקא המשקיעים שמשלמים את הסכומים הגבוהים ביותר על מס רכישה הם אלה שצוברים בסוף את ההון הגדול בנדל"ן הישראלי?

נשמע אנטי-אינטואיטיבי. אבל זה בדיוק מה שקורה בשטח.

כמעט מדי שבוע במשרד אנחנו פוגשים בעלי דירה מצליחים, אנשים שכבר עשו מהלך נדל"ני אחד בחיים, שאומרים את אותו משפט בדיוק: "אני מעדיף לחכות עם השקעה נוספת. מס הרכישה על דירה שנייה הופך את העסקה ללא משתלמת". החשש מובן לחלוטין.

לא נעים להיכנס לעסקה כשעוד לפני שהדיו על החוזה התייבשה, צריך להעביר אחוזים כפולים-ספרתיים לרשות המסים. אבל המשפט הזה הוא בדיוק מה שמרחיק את אותם אנשים מההון הגדול.

לפי דוחות רשות המסים, הכנסות המדינה ממיסוי מקרקעין צמחו בעשור האחרון לרמות שיא היסטוריות. במקביל – שווי הנכסים שעליהם שולם המס המשיך לעלות בקצב שעוקף כמעט כל אפיק השקעה אחר שזמין לאדם הפרטי בישראל.

נתון פשוט מבנק ישראל: לפי מדד מחירי הדירות הרשמי, מחירי הדיור בישראל יותר מהוכפלו פעמיים ב-25 השנים האחרונות. ובתקופות מסוימות, הקצב הדו-שנתי הביס בנוקאאוט כל מדד בורסה מקומי.

איך זה מתחבר למס? מס הרכישה הוא הוצאה חד-פעמית, נקודתית, ברגע הכניסה לעסקה. המנוע שמייצר את התשואה לאורך זמן הוא מנגנון שונה לחלוטין – והוא עובד שנה אחרי שנה.

המנגנון הזה נקרא מינוף. מינוף הוא הכלי שמאפשר לכם להיחשף לעליית הערך של נכס שלם, באמצעות חלק קטן יחסית מההון העצמי שלו.

קחו למשל משקיע שמביא 500 אלף שקל הון עצמי לנכס בשווי 2 מיליון שקל, באמצעות מימון בנקאי.

ביום שבו הנכס עולה ב-6 אחוזים, עליית הערך מחושבת על כל ה-2 מיליון – 120 אלף שקל. ההון העצמי שלו, חצי מיליון בלבד, מתנהג כאילו השקיע סכום הרבה יותר גדול.

בשפה של עולם הפיננסים, המינוף בנדל"ן מתפקד כמכפיל כוח על ההון העצמי. תשואה חד-ספרתית על שווי הנכס מתורגמת לתשואה דו-ספרתית גבוהה על ההון האישי שלכם.

עכשיו בואו נחזור למס.

על עסקה של 1.5 מיליון שקל, מס רכישה בשיעור של 8 אחוזים שווה 120 אלף שקל. סכום משמעותי לכל אדם.

אבל עליית ערך שנתית של 6 אחוזים על שווי הנכס המלא מייצרת לבדה כ-90 אלף שקל בשנה אחת.

תוך פחות משנתיים בממוצע, רק מהשבחה רעיונית של השוק, "נסגרת" עלות המס לחלוטין. ומשם והלאה – הרווח מצטבר ואפקט הריבית-דריבית מתחיל לעבוד.

יש כאן מימד נוסף שלא מספיק מדברים עליו.

מי שמחזיק נכס להשקעה עובר לצד של בעלי הנכסים במשק. הצד שאליו זורמות השכירויות מדי חודש, וזה שערכי הקרקע פועלים בשבילו כשהביקוש בארץ ממשיך לגדול.

לפי נתוני הלמ"ס, ישראל רושמת גידול אוכלוסייה מהגבוהים במדינות ה-OECD. ההיצע של קרקעות זמינות לבנייה במרכז הארץ מוגבל ביסודו. זו נוסחה כלכלית שמייצרת לחץ מתמיד כלפי מעלה גם על מחירי הנכסים וגם על מחירי השכירות.

מי שכבר משחק בתוך השוק – אוסף את כל הנגזרות של הנוסחה הזו. מי שעדיין מחכה בחוץ – מסתכל עליה מהצד.

בפניאל נדל"ן אנחנו בודקים כל עסקה לפי השורה התחתונה שנשארת בכיס בסוף הדרך. אחרי המס ואחרי כל הוצאות המימון. הפער שמעניין אותנו הוא בין המחיר של היום לפוטנציאל של מחר.

מס הרכישה הוא חלק מהמשוואה, ואי אפשר לטאטא אותו מתחת לשטיח. אבל הוא נקודה אחת בלבד בתוך תמונה הרבה יותר רחבה.

בסוף, הזמן שבו אתם ממתינים מחוץ לשוק יקר מכל מס שתשלמו בכניסה אליו.